Publié le : 26 mars 20206 mins de lecture
Les sociétés civiles de placement permettent aux particuliers d’investir facilement dans l’immobilier. En effet, ces sociétés collectent l’épargne des investisseurs. L’épargne ainsi constituée sert à acheter des biens immobiliers (habitation ou locaux professionnels). La société se charge également de la gestion de ces biens. Si vous souhaitez vous lancer et pour faire les bons choix, il est important de s’interroger sur les modalités de fonctionnement d’une SCPI, sur les finalités de son placement (fiscalité ou rentabilité) et sur les avantages de ce type d’investissement, ainsi que sur le risque pris.
Comment fonctionne une société civile de placement immobilier ?
Investir en SCPI équivaut à avoir des parts dans une société non cotée en bourse. C’est pourquoi, dans le langage courant, le terme « pierre papier » est utilisé. L’objectif de cette société est de mener un projet immobilier de grande ampleur, afin de distribuer des avantages fiscaux (scpi Pinel) ou des bénéfices (SCPI de rendement) à ses actionnaires. Pour une plus grande souplesse, les particuliers peuvent même souscrire des parts de société d’investissement à vocation immobilière, via leur contrat d’assurance vie.
La société d’investissement est gérée par une société de gestion. Les associés sont ainsi déchargés de toutes les contraintes administratives. Et, pour limiter les risques pour l’épargnant, un contrôle strict est prévu par la législation. Ainsi, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) délivre un agrément, avant ouverture de la société et vérifie ensuite que l’information est correctement délivrée aux personnes concernées. Par ailleurs, une assemblée générale réunissant les adhérents se réunit chaque année. Son objectif est d’approuver les comptes et de désigner les instances de surveillance de la société. Ces instances de surveillance sont au nombre de 4. Il y a, tout d’abord, le conseil de surveillance comprenant au minimum 7 associés et chargé d’exercer tous les contrôles qu’il pense nécessaires. Deuxième instance : le commissaire au compte. Il s’agit d’un professionnel chargé de s’assurer de la conformité des comptes. L’expert immobilier, quant à lui, effectue un audit complet tous les 5 ans, des biens détenus par la société. Enfin, le dépositaire exerce un contrôle de conformité sur les décisions prises.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
La société civile de placement immobilier à objectif fiscal achète exclusivement des maisons et appartements destinés à être loués, dans le cadre de dispositifs immobiliers locatifs. Il s’agit le plus souvent d’une SCPI Pinel. Cette société va s’intéresser aux biens immobiliers neufs (biens achevés ou biens en VEFA- vente en l’état futur d’achèvement), ainsi qu’aux biens à réhabiliter. Ces biens doivent se situer dans une zone où le marché locatif est tendu. En contrepartie d’un avantage fiscal, le montant du loyer est plafonné.
L’avantage fiscal est accordé aux investisseurs particuliers domiciliés fiscalement en France. Les conditions, pour obtenir cet avantage, sont identiques à celles d’un investissement Pinel à titre individuel. Ainsi, la SCPI Pinel doit s’engager à louer le bien, pendant 6, 9 ou 12 ans à un ménage ayant des revenus modestes ou très modestes. La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement. Il est de 12 % du montant investi pour 6 ans avec un plafond de 36000 €, 18 % pour 9 ans avec un plafond de 54000 € et 21 % pour 12 ans avec un plafond de 63000 €.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
La SCPI de rendement a pour objectif de maximiser ses bénéfices, afin de les redistribuer aux investisseurs. Pour cela, elle achète aussi bien des commerces, des immeubles à usage de bureaux, des hôtels mais très rarement de l’habitation. En effet, le marché immobilier d’habitation est plus fluctuant que le marché immobilier professionnel. L’objectif est alors de louer ces biens au meilleur prix. Le rendement SCPI peut aussi être obtenu, en valorisant le bien afin d’effectuer une plus-value, lors de la revente. À noter : sur la dernière décennie, le rendement moyen de ce type de sociétés a été supérieur à la majorité des placements financiers, y compris les actions boursières. En revanche, le rendement est moins élevé que le placement en or mais le risque de perte est bien plus faible.
Pourquoi investir en SCPI ?
L’investissement SCPI présente plusieurs avantages. Le particulier peut, tout d’abord, investir dans la pierre, même avec un petit budget ou une faible capacité d’emprunt. En effet, des parts de sociétés civiles de placement sont proposées à partir de 200 € environ. Mais, il est nécessaire d’acheter plusieurs parts. La somme minimale à investir se situe aux alentours de 7000 €. Par ailleurs, le patrimoine est plus diversifié qu’un patrimoine individuel, car il est réparti sur plusieurs biens, dans des zones diverses. Le risque en cas de défaillance d’un locataire ou de vacance du logement est donc mieux amorti que pour un particulier. Enfin, l’ensemble des opérations (sélection des immeubles, gestion des travaux, entretien courant…) est réalisé par des professionnels.
Côté inconvénient, il faut savoir que l’investissement SCPI n’est pas garanti. Il est donc déconseillé d’y engager la totalité de son épargne.